Spis treści
Od lipca 2026 r. każda osoba wynajmująca mieszkanie lub pokój na doby - przez portale czy na własną rękę - musi liczyć się z nowymi obowiązkami. Rada Ministrów przyjęła projekt nowelizacji ustawy o usługach hotelarskich, który wprowadza Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych. Kogo dokładnie dotyczy zmiana, od kiedy trzeba się rejestrować i jakie grożą konsekwencje za brak wpisu? Sprawdzamy najważniejsze terminy i praktyczne skutki dla właścicieli oraz gości.
Centralny rejestr dla każdego wynajmującego na doby
Do tej pory wynajem krótkoterminowy (do 30 dni) funkcjonował w szarej strefie częściej, niż mogłoby się wydawać. Osoby fizyczne, które nie prowadziły działalności gospodarczej, często nie wiedziały, czy muszą rejestrować swój lokal. Projekt nowelizacji - jak podaje Business Insider Polska - jednoznacznie uznaje najem krótkoterminowy za usługę hotelarską. Oznacza to, że każda osoba, która oferuje nocleg na doby - bez względu na to, czy jest przedsiębiorcą, czy nie - będzie musiała znaleźć się w Centralnym Wykazie Turystycznych Obiektów Noclegowych.
Jak tłumaczył wicepremier Władysław Kosiniak-Kamysz podczas konferencji po posiedzeniu rządu: „Wprowadzamy centralny rejestr miejsc noclegowych. Te miejsca muszą mieć swój regulamin. Będzie również weryfikacja”. To ważna informacja dla każdego, kto dorabia na wynajmie pokoju w swoim mieszkaniu, ma kawalerkę pod wynajem turystyczny lub ogłasza noclegi w domku letniskowym.
Kto dokładnie musi się zarejestrować?
Rejestr obejmie wszystkie „inne obiekty”, w których świadczone są usługi hotelarskie - a więc nie tylko hotele i pensjonaty, ale przede wszystkim mieszkania, apartamenty, domy i pokoje wynajmowane na doby. Z analizy projektu wynika, że definicja usługi hotelarskiej została doprecyzowana: chodzi o krótkotrwałą usługę trwającą nie dłużej niż 30 dni. Resort sportu i turystyki podkreśla, że zmiana ma na celu zwalczanie szarej strefy i wynika z unijnego rozporządzenia.
Co istotne - jak wskazano w ocenie skutków regulacji - nowe przepisy „umożliwią rejestrację wszystkich obiektów najmu krótkoterminowego, niezależnie od tego, kto będzie je prowadził”. Oznacza to, że obowiązek rejestracji dotyczy także osób nieprowadzących działalności gospodarczej, które do tej pory mogły czuć się „niewidzialne” dla urzędów.
Terminy: kiedy trzeba zdążyć z wnioskiem?
Projekt został przyjęty przez Radę Ministrów w połowie lipca 2026 r. Trafi teraz do parlamentu, a następnie do podpisu prezydenta. Ustawa wejdzie w życie po upływie 14 dni od ogłoszenia, jednak dokładna data początku obowiązywania nie została jeszcze podana. W praktyce oznacza to, że osoby wynajmujące krótkoterminowo powinny przygotować się do rejestracji jeszcze w 2026 roku - najprawdopodobniej przed końcem jesieni.
Warto obserwować oficjalne kanały Ministerstwa Sportu i Turystyki oraz serwis finansowy, gdzie pojawią się szczegółowe wytyczne i wzory wniosków. Na razie wiadomo, że rejestr będzie prowadzony w formie elektronicznej, a wpis będzie bezpłatny - ale tylko w początkowym okresie. Potem mogą pojawić się opłaty administracyjne.
Kary za brak rejestracji
Choć projekt nie precyzuje jeszcze wysokości kar, wicepremier Kosiniak-Kamysz zapowiedział, że jeśli dojdzie do „przekroczenia zasad i norm miru domowego w spółdzielniach i wspólnotach lokatorskich”, podmiot świadczący usługi noclegowe może zostać wykreślony z rejestru. A to oznacza zakaz dalszego wynajmu krótkoterminowego. Dla właściciela apartamentu czy pokoju taka sankcja to bezpośrednia strata przychodu.
W skrajnych przypadkach - gdy wynajem odbywa się całkowicie poza rejestrem i bez regulaminu - mogą grozić również mandaty lub postępowania administracyjne. Więcej szczegółów da się ocenić dopiero po publikacji pełnego tekstu ustawy, ale jedno jest pewne: ryzyko „wpadki” znacząco wzrośnie.
Co zmiana oznacza dla gości i sąsiadów?
Dla osób korzystających z najmu krótkoterminowego (turystów, gości) nowe przepisy oznaczają przede wszystkim większą przejrzystość. Każdy obiekt wpisany do centralnego rejestru będzie musiał mieć regulamin - co pozwoli uniknąć sytuacji, w których wynajmujący zmieniają warunki w ostatniej chwili. Ponadto rejestr będzie jawny, więc przed rezerwacją będzie można sprawdzić, czy dany lokal w ogóle istnieje w systemie.
Dla sąsiadów i wspólnot mieszkaniowych zmiana jest korzystna. Wicepremier wyraźnie powiedział, że w przypadku zakłóceń miru domowego (hałasy, imprezy, duża rotacja gości) będzie można zgłosić problem do urzędu, a ten - po kontroli - może wykreślić obiekt z rejestru. To narzędzie, którego dotąd brakowało, by skutecznie walczyć z uciążliwym wynajmem w blokach.
Co powinieneś zrobić, jeśli wynajmujesz krótkoterminowo?
Jeśli jesteś osobą, która wynajmuje mieszkanie, pokój lub apartament na doby (np. przez Booking, Airbnb, OLX) - nie czekaj na ostatnią chwilę. Oto trzy kroki, które warto podjąć już dziś:
- Sprawdź swój status prawny. Czy twój najem spełnia definicję usługi hotelarskiej (poniżej 30 dni)? Jeśli tak, wkrótce będziesz musiał zarejestrować obiekt.
- Przygotuj regulamin. Dokument ten będzie obowiązkowy - określi zasady korzystania z lokalu, ciszę nocną, liczbę gości i odpowiedzialność za szkody.
- Monitoruj terminy wejścia w życie ustawy. Rejestr ruszy prawdopodobnie jesienią lub zimą 2026 r. Wniosek będzie można złożyć online - miej przygotowane dane: adres nieruchomości, liczbę pokoi, metraż, oświadczenie o tytule prawnym (własność, najem, użyczenie).
Osoby, które wynajmują okazjonalnie (np. raz w roku), też będą musiały się zarejestrować - chyba że ustawa przewidzi wyjątki dla wynajmu poniżej określonej liczby dni w roku. Na razie takiego wyjątku w projekcie nie ma, ale warto śledzić prace legislacyjne.
Podsumowanie: nie ignoruj nowego obowiązku
Nowelizacja ustawy o usługach hotelarskich to poważna zmiana dla rynku najmu krótkoterminowego w Polsce. Centralny rejestr, obowiązkowy regulamin i ryzyko wykreślenia z wykazu - to narzędzia, które mają uporządkować rynek i ograniczyć szarą strefę. Dla uczciwych wynajmujących to szansa na większą przejrzystość i ochronę przed nieuczciwą konkurencją. Dla tych działających na granicy prawa - sygnał, że czas się dostosować.
Jeśli wynajmujesz lokal na krótkie okresy, skonsultuj się z księgowym lub doradcą podatkowym, by sprawdzić, jak zmiana wpłynie na twoje rozliczenia. Pamiętaj też, że zarejestrowanie obiektu może wiązać się z koniecznością dopełnienia innych formalności - np. zgłoszenia do ewidencji działalności gospodarczej, jeśli dotąd tego nie zrobiłeś. Nie ryzykuj mandatu - lepiej zrobić krok wcześniej, niż gonić terminy.
Źródła:
