Spis treści
Do projektu ustawy o rozwoju rynku finansowego może trafić przepis, który pozwoli bankom udzielać kredytów hipotecznych oprocentowanych według stopy referencyjnej NBP powiększonej o marżę. Jak wynika z symulacji opublikowanych w serwisie Bezprawnik.pl, rozwiązanie to oznaczałoby wyższe raty dla kredytobiorców - w okresie nieco ponad 5 lat różnica w porównaniu z kredytem opartym na WIBOR 12M może sięgnąć 11,8 tys. zł. Sprawdzamy, co dokładnie zakłada propozycja i dla kogo może być szczególnie niekorzystna.
Co zakłada nowa propozycja dotycząca oprocentowania?
Według nieoficjalnych informacji, do procedowanego już projektu ustawy o rozwoju rynku finansowego i zwiększeniu jego stabilności mają zostać dopisane przepisy, które umożliwią bankom oferowanie kredytów hipotecznych oprocentowanych bezpośrednio na podstawie stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego. Obecnie, zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym, jeśli strony nie uzgodniły stałej stopy, oprocentowanie określa się jako wartość wskaźnika referencyjnego (np. WIBOR) oraz marżę. Aby bank mógł zastosować stopę NBP, konieczna jest zmiana prawa. Jak zwracają uwagę autorzy analizy, pomysł nie jest nowy - prezes Związku Banków Polskich Tadeusz Białek przyznał w lutym, że sektor zgłaszał go już dwa lata wcześniej. Zastrzegł przy tym, że stopa referencyjna NBP nie jest wskaźnikiem referencyjnym w rozumieniu unijnego rozporządzenia BMR, dlatego jej zastosowanie w hipotekach wymaga zmiany ustawy.
Zwolennicy rozwiązania nie zamierzają odpuszczać. Rząd planuje przyjąć projekt w trzecim kwartale 2026 roku. Co istotne, furtka do stosowania stopy NBP została już uchylona w oficjalnej rekomendacji Narodowej Grupy Roboczej - gremium odpowiadającego za przygotowanie i przeprowadzenie reformy wskaźników. Jej autorzy zapisali, że instytucje finansowe mogą stosować nie tylko PolSTR, lecz także inne stawki, „w tym w szczególności stopę referencyjną Narodowego Banku Polskiego” - pod warunkiem że nie stoi to w sprzeczności z prawem. I właśnie ten warunek ma usunąć nowelizacja.
Symulacja: o ile wyższe byłyby raty?
Aby ocenić skutki finansowe, przeprowadzono symulację dla pięciu hipotetycznych kredytobiorców, którzy w sierpniu 2021 roku zaciągnęli taki sam kredyt: 500 tys. zł na 25 lat, spłacany w 300 równych ratach. Różnił ich wyłącznie sposób ustalania oprocentowania: WIBOR 12M, WIBOR 6M, WIBOR 3M, PolSTR 1M oraz stopa referencyjna NBP. Porównano pierwsze 59 rat (od sierpnia 2021 do czerwca 2026), czyli okres obejmujący gwałtowne podwyżki stóp, a następnie obniżki.
Okazało się, że dla rat płatnych 24. dnia miesiąca suma wpłat dla poszczególnych wskaźników wyniosła: WIBOR 12M - 206,2 tys. zł, WIBOR 6M - 210,8 tys. zł, WIBOR 3M - 211,1 tys. zł, PolSTR 1M - 212,4 tys. zł, stopa referencyjna NBP - 218 tys. zł. Kredytobiorca na stopie NBP zapłacił o 11,8 tys. zł więcej niż klient na WIBOR 12M i o 5,6 tys. zł więcej niż na PolSTR. Co ważne, wyniki powtórzono dla rat płatnych 12. dnia miesiąca - różnice na niekorzyść stopy NBP się utrzymały, a WIBOR 12M pozostawał najtańszy.
Szczególnie niekorzystny jest mechanizm podczas gwałtownych podwyżek stóp. W sierpniu 2021 roku rata kredytu opartego na stopie NBP wynosiła 2243 zł, a po cyklu podwyżek we wrześniu 2022 roku sięgnęła 4234 zł - niemal się podwoiła. W tym samym czasie klient na WIBOR 12M przez pierwsze 12 miesięcy płacił niezmiennie około 2180 zł, a podwyżka do 4116 zł przyszła dopiero w sierpniu 2022 roku. W ciągu pierwszych 12 rat kredytobiorca na stopie NBP wpłacił łącznie o 8478 zł więcej niż na WIBOR 12M.
Kiedy zmiana wejdzie w życie i jakie ma wady?
Rząd planuje przyjąć projekt ustawy w trzecim kwartale 2026 roku. Reforma WIBOR jest jednak opóźniana - pierwotnie likwidacja wskaźnika miała nastąpić z końcem 2027 roku, ale termin przesunięto na 2036 rok. W międzyczasie banki mają masowo aneksować ponad 3 mln umów. Dopisanie możliwości stosowania stopy NBP do projektu budzi kontrowersje, ponieważ - jak wynika z symulacji - oznaczałoby wyższe raty dla kredytobiorców, zwłaszcza w okresach szybkich podwyżek stóp procentowych.
Główną wadą rozwiązania jest to, że każda decyzja Rady Polityki Pieniężnej znacznie szybciej trafia do domowego budżetu. Przy WIBOR 12M rata jest aktualizowana raz w roku, co daje kredytobiorcy czas na przygotowanie się do wyższych kosztów. Przy stopie NBP zmiana może nastąpić w ciągu kilku tygodni, co w przypadku gwałtownego cyklu podwyżek oznacza skok raty nawet o kilkaset złotych w ciągu miesiąca. Jak komentuje jeden z rozmówców znających kulisy reformy: „Gdyby doszło do szybszej ścieżki podwyżek stóp, kredytobiorcy z dnia na dzień płaciliby znacznie wyższe raty. To znowu stałoby się pożywką dla populistów i pretekstem do obwiniania banków”.
Co to oznacza dla kredytobiorcy?
Dla osoby posiadającej kredyt hipoteczny oparty na WIBOR zmiana na stopę NBP - nawet jeśli byłaby dobrowolna - mogłaby oznaczać wyższe raty, zwłaszcza w okresie podwyżek stóp. Dla osób dopiero starających się o kredyt, wybór oferty ze stopą NBP może być kuszący ze względu na prostotę, ale niesie ze sobą ryzyko szybszego wzrostu kosztów. Warto też podkreślić, że stopa referencyjna NBP jest ustalana przez Radę Polityki Pieniężnej, która kieruje się celami gospodarczymi, a nie dobrem kredytobiorców. Dlatego każda decyzja o wyborze podstawy oprocentowania powinna być poprzedzona analizą indywidualnej sytuacji finansowej i skonsultowana z doradcą.
Propozycja jest na etapie prac legislacyjnych, a ostateczny kształt przepisów może się zmienić. Kredytobiorcy powinni śledzić oficjalne komunikaty rządu i NBP, a także analizować własne umowy kredytowe. W razie wątpliwości warto rozważyć konsultację z prawnikiem lub doradcą finansowym, który pomoże ocenić ryzyko.
